서울 수도권 지역 대부분이 6년여 만에 부동산 규제지역에서 해제된다.
5일 0시 기준으로 서울 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산을 제외한 서울 21개구와 경기 전 지역이 규제지역에서 해제된다.
윤석열 대통령은 지난 3일 국토교통부·환경부 새해 업무보고에서 부동산 정책과 관련해 “최근에 금리 상승으로 인해서 연착륙이 아니라 경착륙 위험성이 높다”라며 “수요 측 규제를 과감하게 속도감 있게 풀어야 될 것”이라고 밝혔다.
윤 정부는 지난해부터 인천, 세종시 등 지방을 중심으로 부동산 규제를 조금씩 완화해왔다. 서울 4개구가 규제지역으로 남긴 하지만, 서울 대부분 지역이 규제지역에서 해제되는 건 2016년 11월 이후 처음이다.
무엇이 달라지나?
규제지역에 있는 집을 구매할 경우 받을 수 있는 대출 규모가 줄어들고, 다주택자라면 양도세와 종합부동산세(종부세) 등 더 많은 세금이 부과된다.
앞으로 수도권에 있는 집을 살 때 이러한 제약에서 벗어날 수 있다는 뜻이다. 주택담보대출(LTV)는 집값의 최대 70%까지 가능해진다.
정부는 강남 3구와 용산을 제외한 모든 지역에서 분양가 상한제도 해제했다. 분양가 상한제 적용 지역에는 다른 지역보다 긴 전매 제한 및 실거주 의무 기간이 부과된다.
분양가 상한제가 해제됨으로써 수도권 지역 전매 제한 기간은 최대 10년에서 3년으로 줄어들고, 비수도권 지역은 최대 4년에서 1년으로 완화된다.
이외에도 정부는 1분기 내 분양가와 관계 없이 모든 분야 주택 구매시 중도금 대출을 받을 수 있게 하겠다고 밝혔다. 현재 분양가가 12억원 이하인 주택만 중도금 대출 보증을 받을 수 있다.
2월까지는 분양가와 관계없이 특별공급이 가능하도록 하고, 1주택자가 청약에 당첨될 경우 기존 주택을 처분해야 하는 의무도 없애겠다고 밝혔다. 또 주택 소유자도 무순위 청약 신청이 가능해진다.
어떤 문제 있었나?
정부가 대대적인 부동산 완화 정책을 펴는 이유로는 최근 금리인상으로 인한 집값 하락과 거래 절벽으로 인한 미분양 사태를 꼽을 수 있다.
국토교통부 11월 주택통계에 따르면 미분양 주택 물량은 지난달보다 23% 증가해 5만8027호를 기록했다.
반면 주택 매매거래량은 6.1% 감소한 3만220건을 기록했다. 1년 전 같은 기간에 비하면 절반 이상 급감한 수치다.
대한부동산학회장을 지낸 서진형 경인여대 MD비즈니스학과 교수는 BBC 코리아에 “부동산 시장 경착륙은 금융기관의 부실로 이어지고, 결국 국가 경제의 어려움을 초래할 수 있다”라며 “(이번 조치는) 이를 예방하기 위한 사전적 성격이 강하다”라고 말했다.
한국부동산원이 발표하는 전국 아파트 매매가격은 지난 12월 마지막 주에 전주 대비 0.76% 하락했다. 전국 아파트 매매가는 지난해 5월 둘째 주부터 34주 연속 하락하고 있으며, 이번에 2012년 5월 통계 발표 이래 가장 큰 하락 폭을 기록했다.
효과는 글쎄? 관건은 ‘금리’
전문가들은 부동산 규제 완화 필요성에 대해서는 다소 엇갈린 의견을 보이면서도, 고금리가 유지되는 한 부동산 활성화 정책 효과는 제한적일 것이라는 점에 동의했다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 “금리 인상 랠리가 마무리되면 정책 효과와 맞물려 급매물 중심 거래가 예상되지만, 경기 침체 변수 때문에 시장 반등 여부는 좀 더 지켜봐야 한다”라고 밝혔다.
분양 시장에는 좀 더 가시적인 효과가 있을 것으로 봤다.
박 위원은 “분양 시장은 숨통이 트일 것으로 예상한다”라며 “집이 있는 사람도 큰 제한 없이 분양을 받을 수 있는 데다 중도금 대출 규제까지 풀려 미분양 증가 속도가 다소 둔화할 것”이라고 내다봤다.
반면 역대 정부와 마찬가지로 정부의 부동산 시장 개입이 지나치다는 비판 의견도 있다.
임재만 세종대 부동산학과 교수는 “집을 사려는 사람 입장에서는 금리가 높은 게 가장 큰 문제인데, 세금을 좀 완화하고 대출을 더 해준다고 해서 당장 효과가 있을 것 같진 않다”라며 “오히려 (이번 정책으로 인해) 금리가 하락하거나 고금리 상태가 고착화하면 다시 투기가 일어날 수 있다”라고 평가했다.
임 교수는 “법인세 인하하는 것과 달리 생산적이지 않은 (투기) 자본을 끌어들여서 지대 추구를 가능하게 하는 것은 한국 경제 성장에 바람직하지 않다고 본다”라고 덧붙였다.
반면 서 교수는 “(고금리 상황에는) 투기 세력이 붙을 염려가 없고, 대외적인 변수가 변해서 투기 세력이 몰려온다면 이를 예방하기 위한 추가적인 시장 개입을 하면 된다”라고 말했다.
그러면서도 한국의 부동산 정책과 관련해서는 “부동산의 경우 사실 장기적인 비전을 갖고 정책의 일관성을 유지하는 것이 좋다”라는 의견을 밝혔다.
임 교수는 분양 시장 문제와 관련해 “분양이 안 된 것을 분양이 되게 만들어주는 식의 정책은 사는 사람이 돈을 벌 수 있게 억지로 만들어줘야 하기 때문에 부작용이 굉장히 크다. 망한 건 망한 거지, 망한 걸 망하지 않게 해줄 수는 없다”라며 “정부가 좀 저렴하게 매입해서 공공임대로 전환하는 등의 방법이 있을 것”이라고 봤다.
앞서 윤 대통령은 국토부 업무보고에서 미분양 주택을 정부 공공기관이 매입해 다시 취약 계층이 임대할 수 있도록 하는 방안을 마련해달라고 요청했다.
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